Cette ville espagnole transforme ses locaux commerciaux vacants en logements : 204 locaux transformés en 290 logements depuis 2021, dont 83 sur les seuls sept premiers mois de 2026.

Pourquoi est-ce une mauvaise idée malgré le besoin grandissant de logements en centre-ville ? Parce que cela porte préjudice à la notion même de la rue et de son attractivité.

Une vitrine fait beaucoup plus que vendre. Chantal Deckmyn l'a écrit mieux que personne. Le commerce offre au passant une possibilité permanente de recours, un espace privé qui pratique une hospitalité de fait.

L'occupant garde un œil sur sa portion de trottoir et exerce une fonction de sécurité que personne n'identifie comme telle, économe et jamais agressive. Une vitrine éclairée tard balise à elle seule une rue et offre un éclairage citoyen à la ville.

Convertir un rez-de-chaussée commercial en logement efface tout cela d'un trait.
Et pourtant, une gamme d'occupations qui produisent ce que la rue attend d'un socle existe.

Premier registre : les activités productives et artisanales, longtemps chassées des centres, reviennent en tête. Ateliers de réparation, ressourceries, micro-logistique. Elles répondent à un enjeu de sobriété en relocalisant des fonctions que nous avons rejetées en périphérie.

Deuxième registre : l'économie sociale et solidaire. Locaux associatifs, épiceries solidaires, cafés associatifs, conciergerie de quartier. Leur solvabilité est faible et leur dépendance à la subvention réelle. Il faut l'assumer.

Troisième registre : les équipements de proximité. Point d'accès au droit, micro-crèche, maison de santé, antenne de bibliothèque, centre social. Ces usages génèrent des flux réguliers et veillent sur la rue comme n'importe quel commerce.

Quatrième et dernier registre : l'occupation temporaire, qui sert de sas plutôt que de destination. Baux dérogatoires, boutiques à l'essai, pépinières commerciales portées par la collectivité. Elles testent une adresse sans engager son avenir, et évitent l'effet de contagion du rideau baissé sur ses voisins.

Nous avons développé chez ZCCS des méthodes d'analyse pour caractériser ce qu'un rez-de-chaussée produit réellement sur l'espace public : la porosité qu'il offre au regard et au corps, l'activité qu'il abrite, la présence humaine qu'il génère selon les heures. Nous les avons appliquées à des rues très différentes, dans des villes de diverses tailles, et l'écart entre un linéaire actif et un linéaire mortifère se mesure.

Cet outillage sert précisément à instruire l'arbitrage avant qu'il soit rendu, plutôt qu'à le constater après coup.

Un dernier chiffre, que les données de Codata rendent visible : entre 2016 et 2024, 102 villes ont vu leur taux de vacance reculer, quand 132 le voyaient au moins doubler. La vacance décrit un état, pas un verdict.

Convertir définitivement un socle revient à parier que la rue ne se relèvera jamais.