Compter les logements vacants est relativement simple. Déterminer ceux qui peuvent réellement redevenir des logements est beaucoup plus exigeant.

Prenons l’exemple d’une collectivité dans laquelle 100 logements sont identifiés comme vacants. Après analyse, la réalité peut être très différente :

• 25 correspondent à une rotation normale entre deux occupants, à une vente ou à des travaux ;

• 20 sont occupés occasionnellement ou mal identifiés dans les fichiers ;

• 15 sont bloqués par une succession, une indivision ou l’absence de réponse du propriétaire ;

• 20 nécessitent des travaux dont le coût dépasse la valeur du bien ou le loyer envisageable ;

• 10 ne correspondent plus aux besoins locaux, en raison de leur taille, de leur état ou de leur localisation ;

• seuls 10 logements peuvent finalement être remis assez rapidement sur le marché.

Cette répartition est illustrative, mais montre bien qu’il n'existe pas qu'une seule vacance et que ses raisons peuvent être multiples.

Surtout, elle n'est pas seulement un chiffre. Elle est un indicateur de l’état du parc, de l’attractivité du territoire et des capacités réelles de mobilisation du bâti existant.

Une stratégie foncière efficace suppose donc d’identifier :

• la durée de la vacance ;

• l’état du logement ;

• la cause du blocage ;

• son potentiel réel de remise sur le marché.

C'est en croisant ces éléments que l'on passe du constat à l'opérationnel.

Des outils comme le LOVAC ou Zéro Logement Vacant peuvent faciliter ce repérage et la prise de contact avec les propriétaires. Mais la donnée doit toujours être complétée par une connaissance concrète du terrain.

À chaque situation correspond un outil différent : accompagnement du propriétaire, aides à la rénovation, lutte contre l’habitat indigne, opération programmée, acquisition foncière ou action globale sur l’attractivité d’un quartier.

Les géomètres-experts compétents en urbanisme peuvent accompagner ce travail. Leur connaissance du foncier, du parcellaire et des possibilités de restructuration permet d’identifier les biens réellement mobilisables, puis d’intégrer ce potentiel dans le PLU ou le PLUi.