25 septembre 2026
Avant de choisir l'outil foncier, savoir avec qui l'on joue
Un maire confronté à une Déclaration d'Intention d’aliéner a le stylo qui tremble. Un aménageur face à une friche pense d'abord acquisition avant de penser projet.
Ces réflexes correspondent à des situations et à des besoins réels, mais ils font trop souvent l'économie d'une lecture préalable du jeu d'acteurs et de l’itération entre le foncier et le projet, ce qui conduit à des erreurs d'aiguillage coûteuses.
J'appelle ce travers le réflexe techniciste.
Il aborde le foncier et les projets par les outils avant d'avoir compris la logique de ceux qui les utilisent, et la question posée est presque toujours la même, « quel outil pour quel problème ? ». Or un outil foncier ou un outil projet n'est jamais neutre, car il suppose une temporalité et une répartition des risques qui lui sont propres.
La notion de filière foncière propose une autre entrée.
Elle part de l'acteur, de sa logique et de son rapport au temps et au risque, et elle permet de cartographier le jeu foncier avant de décider comment y intervenir.
Trois filières structurent ce cadre.
▸ La filière publique regroupe les collectivités, les établissements publics fonciers (EPF), les aménageurs et les bailleurs sociaux. Elle évalue le foncier à partir de son usage antérieur, elle s'inscrit dans des temps longs, et elle est aujourd'hui sous contrainte budgétaire.
▸ La filière privée regroupe les promoteurs, les investisseurs, les foncières et les propriétaires. Elle évalue le foncier à partir de la valeur du projet futur, et elle subit la hausse des taux et le ralentissement des marchés.
▸ La filière de co-construction foncière cherche une valeur de projet partagée, entre des acteurs dont aucun ne dispose seul du foncier, du financement ou de la capacité opérationnelle.
Dans la filière publique surtout, un foncier peut changer quatre à cinq fois de mains pour un même projet, du propriétaire initial à l'EPF, puis à la collectivité, à l'aménageur, au promoteur et enfin à l'acquéreur.
À chaque transaction une marge s'ajoute et un coût de portage s'accumule. Et surtout, un chronomètre tourne.
La co-construction pose une question simple.
Plutôt que d'acheter le foncier au propriétaire pour ensuite conduire le projet sans lui, pourquoi ne pas l'associer au projet ?
Le propriétaire ne vend plus, ou il vend plus tard, et il apporte son foncier comme ressource dans un montage qui lui reconnaît une place et lui garantit une sortie à terme. Les outils existent déjà, le bail à construction, le projet urbain partenarial (PUP), l'association foncière urbaine (AFU) ou la zone d'aménagement concerté (ZAC) à maîtrise foncière partielle. Ils restent peu mobilisés, souvent parce qu'on ne sait pas les rattacher à une logique d'ensemble.
Pour un élu, la conséquence est pratique.
Avant d'acheter, de préempter ou de lancer une procédure, il faut savoir quels sont les objectifs projets, qui sont les acteurs en présence, et quelle est leur logique face au temps et au risque. Le choix de l'outil ne devient pertinent qu'une fois cette lecture faite.
La contrainte budgétaire et la sobriété foncière convergent vers un même horizon et les filières publique et privée, prises séparément, ne disposent plus des ressources suffisantes pour conduire seules les projets que les territoires leur demandent.
Il s'agit donc d'arrêter de voir le propriétaire comme un obstacle à contourner, et de commencer à le voir comme un acteur à embarquer.
L'article complet, avec les outils de chaque filière et un tableau comparatif, est paru le 18/09/2026 sur Fonciers en débat : https://fonciers-en-debat.com/les-filieres-foncieres/
Pascale Marchal,
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