C'est le pari du bailleur allemand SAGA, à Osdorfer Born, quartier de Hambourg. 357 logements réhabilités, 40 millions d'euros investis, soit environ 112 000 € par logement.
Le budget interpelle. À titre de comparaison, les opérations de réhabilitation en France (en QPV) oscillent, selon les projets, entre 40 000 € et 60 000 € par logement.

La leçon à tirer de l'exemple allemand n'est pas tant dans les sommes investies que dans le protocole d'accompagnement des locataires : approche différenciée en fonction de chaque logement, dix semaines en logement tampon lors des travaux lourds, effets personnels emportés, gros mobilier stocké, retour et remontage des meubles pris en charge par le bailleur.

Ce mode opératoire détonne avec la pratique française. Chez nous, la réhabilitation privilégie une approche technique où l'opérationnalité prime : délais, coûts, respect d'une maquette financière ANRU définie à un instant T, décorrélée des vrais besoins et attentes. Les interventions se conçoivent par entités patrimoniales, de manière indifférenciée, peu importe l'immeuble, la cage d'escalier ou le logement.

Je constate depuis plusieurs années, sur les projets de renouvellement urbain, que la crispation des conflits entre bailleurs et locataires porte avant tout sur l'évocation des travaux dans les logements, avant de concerner l'environnement immédiat (hall d'accès, cour d'immeuble, rue de quartier, etc.).

Parmi les griefs : l'impression de vivre dans un chantier permanent, l'absence de considération, des interventions identiques à tous les logements peu importe les travaux entrepris auparavant par le locataire. Il en résulte une difficulté à percevoir l'amélioration du cadre de vie résidentiel autrement que comme de l'embellissement, au détriment de l'habité.

Pourtant, des solutions existent et peuvent facilement être mises en œuvre.

• Co-construire avec les habitants les programmes de réhabilitation, en changeant d'échelle d'intervention et en étant plus attentif aux attentes liées au logement lui-même et à la cage d'escalier plutôt qu'au groupe entier.

• Être à l'écoute des doléances des locataires lors des chantiers, pour minimiser les contraintes quotidiennes et réajuster au besoin les modes opératoires des entreprises.
• Phaser les travaux étage après étage, en donnant la possibilité de déménager en logement tampon le temps des travaux les plus lourds.

• Bâtir les futures maquettes financières en intégrant le coût de cet accompagnement humain au même titre que les besoins techniques.

Le logement constitue un bien précieux indépendamment du statut de locataire, et la question de l'habité a été un impensé du précédent programme de renouvellement urbain.

À l'heure où un nouveau programme se dessine, comment remettre l'habité et l'habitant au cœur des attentions ?

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Pour les intercommunalités, les défis s’accumulent dans un contexte de moyens contraints et de temps compté. Dans un tel contexte, comment anticiper, arbitrer et conduire ses projets avec une vision commune de l’avenir de son territoire sur la durée ?

Pour ne plus naviguer à vue, les intercommunalités ont besoin d'outils à la hauteur de leurs ambitions.

📍La Communauté Urbaine d'Arras en est une illustration. Grâce aux solutions de Bionatics, la collectivité s'appuie sur un jumeau numérique 3D pour mieux visualiser son territoire et ses projets, éclairer les choix d'aménagement et partager une vision commune de son développement avec ses habitants et ses partenaires sur la durée.

🎙️Michael AUDEGOND, Vice-Président de la Communauté Urbaine d'Arras viendra partager son expérience au Salon des Maires et des Collectivités 2026.

📅 Salon des Maires – 25 novembre - 12H
📍 Stand Bionatics F15 – Pavillon 7.3
🥂 Présentation puis échanges suivis d'un cocktail déjeunatoire.

👉 Inscription conférence et cocktail : https://www.bionatics.com/Actualites/122/D/336/1/A2

Elle est toujours là, et pour longtemps encore.

Elle résulte d’une planification que l’État a conduite pendant plus de quarante ans et que les collectivités locales ont relayée.

On a favorisé l'accession à la maison individuelle et l'étalement urbain, quitte à habiter loin de son travail et à ne plus pouvoir se passer de sa voiture. On a autorisé le développement de grandes zones commerciales, et les collectivités ont même payé les routes, les échangeurs, les bretelles et les ronds-points pour les desservir et servir en même temps des intérêts privés. Les commerces des centres-villes en ont fait les frais.

C'était un choix délibéré.

Quarante ans après, nous héritons d'un paysage d'entre-deux (ni ville ni campagne). Il aligne en collier de perles des secteurs pavillonnaires et des boîtes monofonctionnelles aux enseignes démesurées ou criardes, ourlées de stationnements arides, sans égard pour le contexte paysager dans lequel tout ce maelström s'installe.

Aujourd'hui, nous jugeons ces territoires avec un mépris teinté d'abattement. Je trouve cela injuste, car nous les regardons depuis le centre et nous les évaluons uniquement au regard du déficit de transport, d'urbanité, de densité et de beauté qu'ils offrent.

Nos rétines d'urbains (et pas seulement celles des urbanistes !) restent réglées sur la ville des XVIIIe/XIXe siècles : des rues et des places bordées d'immeubles bien alignés, une certaine politesse urbaine qui nous rassure.

Et si une autre urbanité pouvait naître des ingrédients déjà là ?

Une urbanité autour des polarités commerciales et de loisirs qui existent déjà et rassemblent aujourd'hui des millions de Français. Nous pourrions y agréger des services et des programmes, voire des équipements publics, et conforter ainsi des centralités hybrides, où s'expérimentent des dynamiques économiques et culturelles inédites propres à attirer de nouveaux habitants.

Une urbanité qui expérimente de nouvelles formes d'habiter sur ces territoires desserrés, où priment la qualité du cadre de vie et la densité d'aménités paysagères et environnementales. Bref, tout ce qui ne peut s'imaginer dans un centre-ville dense, où la rentabilité et la densité bâtie l'emportent.

Une urbanité qui réinvente la notion d'espaces publics paysagers en s'appuyant sur l'armature des espaces privés. Je pense à cette nature à portée de main (chemins agricoles, espaces arborés latents, champs, etc.) qui se niche dans les plis de ces territoires et peut constituer de nouveaux espaces de sociabilité, de rencontre, de promenade et de mobilités actives.

Plutôt que de parler de France moche, ne pourrions-nous pas enfin considérer cette France proche, celle de près de 30 millions de Français ?

Cette ville espagnole transforme ses locaux commerciaux vacants en logements : 204 locaux transformés en 290 logements depuis 2021, dont 83 sur les seuls sept premiers mois de 2026.

Pourquoi est-ce une mauvaise idée malgré le besoin grandissant de logements en centre-ville ? Parce que cela porte préjudice à la notion même de la rue et de son attractivité.

Une vitrine fait beaucoup plus que vendre. Chantal Deckmyn l'a écrit mieux que personne. Le commerce offre au passant une possibilité permanente de recours, un espace privé qui pratique une hospitalité de fait.

L'occupant garde un œil sur sa portion de trottoir et exerce une fonction de sécurité que personne n'identifie comme telle, économe et jamais agressive. Une vitrine éclairée tard balise à elle seule une rue et offre un éclairage citoyen à la ville.

Convertir un rez-de-chaussée commercial en logement efface tout cela d'un trait.
Et pourtant, une gamme d'occupations qui produisent ce que la rue attend d'un socle existe.

Premier registre : les activités productives et artisanales, longtemps chassées des centres, reviennent en tête. Ateliers de réparation, ressourceries, micro-logistique. Elles répondent à un enjeu de sobriété en relocalisant des fonctions que nous avons rejetées en périphérie.

Deuxième registre : l'économie sociale et solidaire. Locaux associatifs, épiceries solidaires, cafés associatifs, conciergerie de quartier. Leur solvabilité est faible et leur dépendance à la subvention réelle. Il faut l'assumer.

Troisième registre : les équipements de proximité. Point d'accès au droit, micro-crèche, maison de santé, antenne de bibliothèque, centre social. Ces usages génèrent des flux réguliers et veillent sur la rue comme n'importe quel commerce.

Quatrième et dernier registre : l'occupation temporaire, qui sert de sas plutôt que de destination. Baux dérogatoires, boutiques à l'essai, pépinières commerciales portées par la collectivité. Elles testent une adresse sans engager son avenir, et évitent l'effet de contagion du rideau baissé sur ses voisins.

Nous avons développé chez ZCCS des méthodes d'analyse pour caractériser ce qu'un rez-de-chaussée produit réellement sur l'espace public : la porosité qu'il offre au regard et au corps, l'activité qu'il abrite, la présence humaine qu'il génère selon les heures. Nous les avons appliquées à des rues très différentes, dans des villes de diverses tailles, et l'écart entre un linéaire actif et un linéaire mortifère se mesure.

Cet outillage sert précisément à instruire l'arbitrage avant qu'il soit rendu, plutôt qu'à le constater après coup.

Un dernier chiffre, que les données de Codata rendent visible : entre 2016 et 2024, 102 villes ont vu leur taux de vacance reculer, quand 132 le voyaient au moins doubler. La vacance décrit un état, pas un verdict.

Convertir définitivement un socle revient à parier que la rue ne se relèvera jamais.

Vous venez au Salon des maires et des collectivités locales ? SOGEFI et son partenaire Cosoluce vous proposent un rendez-vous à l'écart des allées du salon, au Mama Shelter Paris West, à quelques minutes à pied du pavillon 7 de Paris Expo Porte de Versailles.

Le mercredi 25 novembre, de 8h à 11h30, nous vous attendons pour un petit-déjeuner d'échanges. À 8h30, nous verrons comment l'intelligence artificielle (IA) peut transformer le quotidien des élus et des agents. À 10h, nous parlerons de la façon de comprendre, gérer et sécuriser les données de vos administrés. Chaque intervention est courte et suivie d'un temps d'échange.

L'inscription est gratuite. N'hésitez pas à transmettre l'invitation à un collègue ou à un élu qui souhaite vous accompagner.

Inscription : https://forms.gle/ADkQno4yWk5opkdb8